Interview met Knut Unger, woordvoerder van Huurdersvereniging Witten, over het aanzwellende verzet van bewoners in Berlijn en elders in Duitsland tegen de financialisering van hun woonruimte.

(Door Hannah Schurian (origineel in Zeitschrift Luxemburg) Vertaling globalinfo.nl, die donateurs blieft. Foto's van Uwe Hiksch/flickr, CC 2.0) De vertaling van de leus op het bord op de foto van een van de 40.000 demonstranten op 6 aptril 2019 in Berlijn: "mijn salaris is al de halve huur".)

(Knut Unger is woordvoerder van de huurdersvereniging Witten, in het Ruhrgebied. Hij is al jaren betrokken bij het adviseren, organiseren en behartigen van de belangen van huurders van grote woningbedrijven. Hij is tevens lid van het Platform van Kritische Aandeelhouders van Vastgoed.)

Iedereen heeft het tegenwoordig over vastgoedreuzen als Vonovia en Deutsche Wohnen. Waarom zijn ze eigenlijk slechter dan andere particuliere woningbouwbedrijven en waarom zouden we ons tegen hen moeten teweerstellen?

Het verschil is dat beursgenoteerde vastgoedgroepen op de kapitaalmarkt gericht zijn. Het gaat hen dus niet alleen om het behoud of de uitbreiding van hun eigen vermogen. Hun hoofdactiviteit is het aanbieden van aandelen en obligaties aan een internationale klantenkring van financiële investeerders die lucratiever of veiliger lijken dan de beleggingen van hun concurrenten, zoals staatsobligaties. Deze producten kunnen wereldwijd worden gewaardeerd, permanent worden verhandeld en verpakt in andere afgeleide financiële producten.

Veel van de aandeelhouders zijn zelf kapitaal-beheerders die optreden voor de financiële belangen van derden, bijvoorbeeld de beruchte fondsbeheerder Blackrock, het Noorse staatsinvesteringsfonds of grote particuliere stichtingen en verzekeringsmaatschappijen. Om hun klanten in het spel te houden en nieuwe investeerders aan te trekken, moeten het rendement en de aangeboden effecten voortdurend worden verbeterd. En hoe werkt dat? Door de huurinkomsten te verhogen, de exploitatiekosten te verlagen, de risico's te spreiden en het eigen bedrijf permanent uit te breiden en rendabeler te maken. Maar we moeten deze bedrijven niet alleen vergelijken met andere particuliere verhuurders, maar ook met de voormalige non-profit woningcorporaties. Bijna alle appartementen van de vastgoedondernemingen zijn ooit met overheidsgeld gebouwd en waren eigendom van non-profit- of overheidsorganisaties. Hun doel was niet om rendement te genereren, maar om te zorgen voor betaalbare huisvesting voor een breed deel van de bevolking.

Deze erfenis werd met de afschaffing van de West-Duitse publieke woningbouw (Wohnungsgemeinnützigkeit) en de DDR-woningbouw vanaf 1990 aan de ongebreidelde exploitatie uitgeleverd. Vanaf het einde van de jaren negentig werden talrijke gemeentelijke, arbeidsgerelateerde en door de staat gecontroleerde woningbouwcorporaties verkocht aan financiële investeerders, geherstructureerd en met winst op de beurs geïntroduceerd. De logica van de financiële markt begon door te dringen in alle poriën van de vastgoedsector. Dit proces, dat noch volledig noch consistent is, kan worden omschreven als de financialisering van de woningbouw - een structureel belangrijk onderdeel van de financieel gedomineerde kapitalistische vorming.

Alles bijeen beheersen dergelijke verhuurders ongeveer vijf procent van de Duitse huurwoningen. Op het eerste gezicht lijkt dit beheersbaar. Maar zij zijn de voorbodes van de financialisering van alle sectoren van de woningsector. Hun methoden zetten de trend voor de hele industrie. Als we deze ontwikkeling niet stoppen, zal de woningcrisis nooit worden opgelost.

U heeft de handelspraktijken van bedrijven zoals Vonovia bestudeerd en spreekt van een "financiële industrialisatie" van de woningbouwsector. Wat schuilt er achter?

Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG en Co. vertrouwen steeds meer op IT-ondersteunde gestandaardiseerde processen voor het beheer van hun grote wooncomplexen. Ze onderwerpen steeds grotere gebieden rond het huis aan een gedigitaliseerde logica van geanonimiseerde financiële activa. In het verleden werden diensten uitbesteed aan externe bedrijven om kosten te besparen. De tegenovergestelde trend wordt al een tiental jaar nagestreefd: Leiders in de sector proberen steeds meer bedrijfstakken te integreren in hun bedrijfshiërarchie via dochterondernemingen - niet alleen de administratie, maar ook de reparatie en modernisering.

wohnungverkauft

Foto (Van Uwe Hicksch/Flickr): Vrouw meldt dat haar huis verkocht is...

Tegenwoordig heeft Vonovia bijna 10.000 mensen in dienst, overigens bijna allemaal tegen slechtere voorwaarden dan de vastgoedsector met zijn collectieve arbeidsovereenkomsten. Het bedrijf produceert ramen in het buitenland of koopt goedkoop en op grote schaal verwarmingsketels. Wie vandaag een huurovereenkomst sluit, is vaak gebonden aan een multimedia- en energieleverancier waarin de verhuurder een belang heeft. Van de berekening van mogelijke huurverhogingen en reparatiebeheer tot de planning en facturering van moderniseringsmaatregelen, wordt het gehele huisvestingsbeheerproces steeds meer geautomatiseerd.

De persoonlijk bekende lokale verhuurder wordt vervangen door een digitale simulatie, die deels autistische trekken aanneemt: Directe communicatie is niet mogelijk, contactpersonen zijn niet beschikbaar. Onzinnige bouwkundige maatregelen worden uitgevoerd en fantoomberekeningen worden automatisch gemaakt. Er worden massa's willekeurige herinneringen verstuurd, die in feite een groot deel van de huurders intimideren. Velen spreken van een "Vonovia-systeem" waarvan de processen onbegrijpelijk zijn voor huurders en dat verder gaat dan de gebruikelijke marktwetten en huurrechtelijke normen.

Veel protesten van huurders worden aangewakkerd door renovaties. Welke rol spelen zij in dit systeem?

De massale renovaties zijn de meest extreme uitdrukking van het systeem van financieel gedomineerde industrialisatie. Gezien de lage rente van momenteel acht procent van de bouwkosten op de jaarhuur van rendementmotor nummer één. Dit geldt in het bijzonder voor de bedrijven met hun gestandaardiseerde massarenovaties. De recente wijziging van de renovatiewet met tijdelijke huurverhogingsplafonds vormt voor hen geen probleem. Vonovia baas Rolf Buch schepte tijdens een analistenbijeenkomst zelfs op dat hij deze verordening zelf aan politici had voorgesteld. Als er grote protesten zijn die de reputatie van de bedrijven schaden en politieke gevolgen of wantrouwen bij de investeerders veroorzaken, kunnen de bedrijven hun koers flexibel aanpassen. In december 2018 kondigde Vonovia aan dat het vrijwillig zou afzien van nieuwe renovaties als die zouden leiden tot huurverhogingen van meer dan 2 euro per vierkante meter om conflicten met huurders te vermijden.

Toch geven zij natuurlijkhun doel van verdere huurverhogingen te bereiken niet op: Het is existentieel voor de verhuurbedrijven in de financiële sector. Zonder stijgende huurinkomsten zou het niet langer mogelijk zijn om de marktwaarde van onroerend goed jaarlijks met miljarden te verhogen. Deze zijn immers ook gebaseerd op de geschatte huurinkomsten voor de komende tien jaar.

Kunnen de bedrijfswinsten eeuwig blijven groeien? En als de markt instort, is dat dan goed of slecht voor de huurders?

Dit is geen abstract economisch vraagstuk. Het hangt sterk af van de sociale en politieke machtsverhoudingen. De inkomens groeien niet zo sterk als de winsten en huren. Vroeg of laat moet deze tegenstrijdigheid leiden tot een knal, politiek of economisch gezien. Het is de taak van managers om deze crash uit te stellen en de tegenstrijdigheid te beheersen in het belang van het financiële rendement. Ze hebben verschillende methoden tot hun beschikking. Onder de naam "portefeuillebeheer" veranderen zij voortdurend de samenstelling van hun woningportefeuilles en daarmee hun huurdersbestand. Woonwijken met slechte huurverhogingsprognoses worden verkocht aan andere speculanten. In buurten met een beter groeipotentieel wordt ingekocht. De verdrijving door renovaties heeft vergelijkbare gevolgen.

Vaak hebben de bewoners echter geen enkele mogelijkheid om uit te wijken naar een andere woning en ze gaan dan dus meer betalen dan ze zich kunnen veroorloven. De verhoogde huur wordt opgelost door te bezuinigen op ander uitgaven, of door er een of ander onzekere baan bij te nemen of door zwart te gaan werken.. Het bijna-monopolie dat vastgoedbedrijven op sommige plaatsen hebben op het aanbod van woningen voor mensen met een beperkt inkomen en een migratieachtergrond zorgt ervoor dat de huren blijven stijgen, zelfs wanneer de lonen stagneren. Maar natuurlijk zorgt dit afpersen van het rendement er voor dat het conflict sociaal ook steeds accuuter wordt.

Vonovia reageert met een flexibele tactiek. De gevelisolatie van hele woonwijken leidt tot collectieve bezorgdheid en dus tot protesten. Dit effect wordt voorkomen door een kleinschaliger renovatie van de afzonderlijke appartementen. Zonder massale renovatie kan men echter niet noodzakelijkerwijs de groeisprongen maken die men als marktleider nodig heeft. Dit kan alleen worden bereikt door de aankoop van extra appartementenpakketten met een hoog potentieel voor huurverhogingen. In Duitsland zijn de goedkope geprivatiseerde sociale woningen zo’n beetje uitverkocht, terwijl het buitenland een uitweg biedt. Vonovia is de grootste particuliere verhuurder in Oostenrijk en breidt haar positie uit in Zweden, waar zij zich richt op renovatie. Zij heeft al een belang in Frankrijk, waar op dit moment de nog steeds enorme voorraad publieke woningen door de regering van Macron wordt opgengesteld voor privatisering.

Een andere groeistrategie is de uitbreiding van de controle over toeleveringsketens en residentiële diensten, bijvoorbeeld in de energiesector, maar vooral met de digitalisering van woningen en het “Internet of Things”. Woningbedrijf LEG heeft reeds "Industrialisatie 4.0" van de woningbouw afgekondigd. Huurder kunnen nu beter met deze verhuurder communiceren via een app dan via de telefoon. De huisbaas van de toekomst zal waarschijnlijk veel van de kenmerken van de "Big Brother" uit Orwell's dystopie "1984" bezitten.
Uiteraard zijn de bedrijven ook intensief bezig met het optimaliseren van hun schulden.

De risicovolle securitisaties van het laatste decennium werden vervangen door bedrijfsobligaties met een meer gedifferentieerde looptijd. Het aandelenkapitaal speelt een grotere rol. Desalniettemin kunnen bedrijven opnieuw worden getroffen door een financiële crash, bijvoorbeeld als de rentetarieven stijgen. Maar ik denk niet dat zo’n crash bij hen zou beginnen. En het zullen in eerste instantie de kleinere fondsen zijn die failliet gaan.

Een ongereguleerde crash van een woningbedrijf is meestal slecht voor de huurders. Dit leidt tot jarenlange afwikkelketens, waarin ondoorzichtige aasgierfondsen zichzelf op speculatieve wijze verrijken en de woningen laten verloederen voordat de volgende golf van extractieve investeringen zich aandient. Het zou alleen anders zijn als de staat of een bijzonder goede huurdersorganisatie zich daaraan zou voorbereiden en het initiatief zou nemen om de woningen van de failliete inboedel goedkoop over te brengen naar een vorm van sociaal gecontroleerd eigenaarschap.

De campagne "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" in Berlijn trekt momenteel enorme aandacht. Is dit het juiste initiatief in de huidige situatie?

De bedrijfsmodellen van deze ondernemingen zijn gebaseerd op de dagelijkse onteigening van huurders. Het niet geheel nieuwe idee om de onteigenaars te onteigenen en de appartementen onder sociale controle te brengen, ligt dan voor de hand. Veel betrokken huurders niet alleen in Berlijn, maar ook hier in het Ruhrgebied of bijvoorbeeld in Stuttgart zijn het spontaan eens met de slogan van de onteigening. Het is verbazingwekkend wat de Berlijnse campagne teweeg heeft gebracht. Maar natuurlijk reageert de andere kant met zijn eigen propagandamachine en heeft al bereikt dat de instemming beperkt blijft in de rest van het land. Desalniettemin is de juiste sociale kwestie aan de orde gesteld, die nieuwe mogelijkheden voor actie kan bieden. Maar dit vereist niet alleen slogans, maar ook een realistische strategie.

De bewoners van Berlijn bevinden zich in de gelukkige positie dat ze een lokale regering hebben (de coalitie in Berlijn bestaat uit Rood-Rood-Groen; SPD, Die Linke en de Groenen, vert.) die met de campagne tot radicaler beleid kan worden gedwongen. In de provincies met veel platteland zijn we daar nog ver van verwijderd. Hier hebben we vaak niet eens staatswoningcorporaties die kunnen worden omgevormd tot een publiekrechtelijke instelling. De bewoners van Berlijn zullen echter waarschijnlijk niet in staat zijn om een van de rest van het land afgeschermde publiek betaalbare onteigening van grensoverschrijdende woningcorporaties af te dwingen. We hebben een landelijke beweging nodig om de controle over de woningbouwsector terug te krijgen. Ondanks al ons enthousiasme voor het idee van een fundamenteel alternatief mogen we de noodzakelijke tussenstappen en de vele mogelijke verbeteringen van de bestaande wetgeving niet vergeten. Er is geen wet op federaal of deelstaatsniveau die grenzen stelt aan de exploitatiestrategieën. Zo zou het bijvoorbeeld noodzakelijk en mogelijk zijn om de transparantie van eigendomsstructuren en de controle van huurders veel beter te regelen bij de berekening van huurverhogingen en bijkomende kosten. Een efficiënte belastingheffing op de verkoop van aandelen zou het bedrijfsmodel plotseling minder aantrekkelijk maken.

Om landelijk uit de financieel gedomineerde woningmarkt te kunnen stappen, hebben we het wettelijke kader nodig van een permanent sociaal en democratisch georganiseerde nieuwe gemeenschappelijk huisvestingsbeleid - en een heel landschap van actoren die zich aan haar regels onderwerpen. De overdracht van onroerend goed aan deze actoren kan worden bevorderd met een lage "exit tax". Socialisatie zou dus ook mogelijk zijn zonder de onteigeningshamer. Er moet echter wel een onteigenings- en socialisatiewet bestaan om tijdig te kunnen reageren op een mogelijke kapitaalvlucht en plundering van onroerend goed.

Een huisvestingssector die zich puur op financieel rendement toelegt, is niet verenigbaar met het mensenrecht op huisvesting en ook niet met de sociale constitutionele verplichting van eigendom. In die zin is de socialisatie van de woningbouw inderdaad een grote uitdaging voor de huidige samenleving.

Zou een vastberaden beleid tegen deze bedrijfssector, zoals onteigening, kunnen leiden tot een crash? Hoe reageren bedrijven op de poging om hun bedrijfsmodel te vernietigen?

Als het een realistische optie wordt dat woningbedrijven onteigend worden, bijvoorbeeld in Berlijn, dan zal dit natuurlijk gevolgen hebben voor de bedrijfsmodellen. Aangezien de wetgeving en het constitutionele geschil langer zullen aanslepen, zullen de bedrijven genoeg tijd hebben om andere investeringsdoelen te zoeken of te speculeren op een goede compensatie. Afhankelijk van de marktsituatie kan het vooruitzicht op compensatie de huizenprijzen zelfs ondersteunen. Op korte termijn zou het hen meer schade kunnen berokkenen als er een effectieve huurbescherming en een afschaffing van de renovatie-huursverhoging zou zijn. Maar vooral als een huurplafond beperkt zou blijven tot de afzonderlijke deelstaten, zouden ondernemingsgroepen in staat zijn om te reageren door kapitaal aan de betrokken voorraden te onttrekken en veel te weinig te investeren in onderhoud, zoals tien jaar geleden het geval was.

Om dit te voorkomen is het noodzakelijk dat zij wettelijk verplicht worden om liquide reserves voor onderhoud op te bouwen en te gebruiken. Als de opbrengsten van Deutsche Wohnen & Co. werkelijk sterk zouden dalen, dan zouden we inderdaad een socialisatiewet nodig hebben om ongereguleerde speculatieve transacties te voorkomen. In ieder geval hebben we dus zowel een strikte regulering van de woningbedrijven als een concreet socialisatieperspectief nodig.

Steeds meer huurders van grote woningbedrijven bundelen hun krachten. In hoeverre betekent de opkomst van de nieuwe spelers ook nieuwe mogelijkheden voor de organisatie?

Bij deze massale aanval op het inkomen en de levensomstandigheden van de mensen is het niet verwonderlijk dat er verzet en protest is. Het organiseren buiten de individuele getroffen locaties of individuele steden zoals Berlijn staat nog in de kinderschoenen. Het potentieel is groot: de gestandaardiseerde aanpak van de bedrijven kan worden beantwoord met gestandaardiseerde en wijdverbreide tegenmaatregelen - misschien zelfs in een quasi-syndicalistische organisatie. De structuren van de huurdersorganisaties, die gericht zijn op individueel juridisch advies, vinden het echter moeilijk om een dergelijke praktijk te ontwikkelen. En de meeste huurdersinitiatieven verdwijnen wanneer de directe aanleiding voor hun handelen niet meer bestaat. Ik denk dat in de eerste plaats de offensieve en grassroots krachten in de traditionele huurdersorganisaties, de initiatieven en de linkse bewegingen hun krachten moeten bundelen. Ze kunnen platforms vormen die in staat zijn om te handelen en zich in de stedelijke ruimte te verankeren.

Het interview met Knut Unger werd gedaan door Hannah Schurian.