Voorstellen voor een rechtvaardige en sociale huurpolitiek in tijden van COVID-19. Een voorstel vanuit de Rosa Luxemburg Stiftung in Berlijn.

(Door Armin Kuhn, oorspronkelijk verschenen op de website van Rosa Luxemburg Stiftung, vertaling Tijn van Beurden/globalinfo.nl, foto CC BY-SA 2.0, Montecruz, foto via flickr)

De Corona-crisis heeft de vastgoedmarkten bereikt. De plotselinge, bijna volledige stilstand van het openbare leven midden maart 2020, heeft veel huurders hard getroffen. Winkelsluitingen, afgelastingen van evenementen, annuleringen van opdrachten, arbeidstijdverkorting, en banenverlies (vooral van precaire banen) hadden als resultaat dat velen hun woning of hun gehuurde werkruimtes niet meer kunnen betalen.

Ondanks de eerste lockdown maatregelen is een einde van de crisis niet in zicht. Rond de 1,6 miljoen huishoudens kunnen volgens een recente enquête nu al hun huur niet meer betalen. Spoedig zullen meer dan vier miljoen huishoudens hun huurbetaling moeten opschorten. Daarmee dreigt een huurpolitieke tijdbom. Want hoe kunnen ze hun huurschuld, gelet op de toch al hoge huren, ooit afbetalen? Zonder een moedige crisis-huurpolitiek, die beëindiging van huurcontracten uitsluit, de huren verlaagt, verhuurders aan de crisiskosten laat meebetalen en begint met een ombouw van de vastgoedmarkt richting sociale verhuur, dreigt op termijn een sociale catastrofe.

Tal van actiegroepen, organisaties en wetenschappers hebben al vroeg ingrijpende maatregelen geëist om de getroffenen te beschermen (*1). Ook Die Linke heeft zich daarbij aangesloten, met een eisenpakket voor onmiddellijke hulp (*2). De Bondsregering reageerde snel en trof eind maart een reeks maatregelen die in ieder geval wat verlichting verschaffen (*3):

-Noodsteun voor zelfstandigen, vrije beroepen en kleine ondernemingen met maximaal tien werknemers, evenals leningstoezeggingen voor middelgrote en grote ondernemingen, waarmee onder meer de huurbetalingen maar ook uitgevallen huurinkomsten gedekt kunnen worden. Ondernemingen mogen daarnaast belastingen later betalen.

-Een verbod tot huuropzegging bij huurschulden die betrekking hebben op de maanden april tot juli. De schulden moeten dan binnen twee jaar, uiterlijk juni 2022, volledig zijn terugbetaald aan de verhuurder, inclusief ongeveer vier procent rente. Ook lasten die betrekking hebben op vaste kosten zoals elektriciteit-, water- of telefoonaansluitingen kunnen worden uitgesteld. Woningeigenaren hebben een betalingsuitstel tot juni voor hun kredietverplichtingen.

-Bij nieuwe bijstandsaanvragen (Hartz IV) wordt de vermogens- en adequaatheidstoets voor de woning achterwege gelaten. De huurkosten worden voor zes maanden volledig in aanmerking genomen. Dat kan telefonisch of per e-mail, zonder uitgebreide bewijsstukken en ook zonder vermogenstoets.

Deze onbureaucratische noodsteun is belangrijk en correct. In tijden waarin mensen thuis moeten blijven om zichzelf en anderen te beschermen, moet worden voorkomen dat iemand door inkomensverlies zijn onderdak of bestaansmiddelen kwijt raakt. Maar bij de genomen steunmaatregelen gaat het maar om een eerste stap, daarbij mag het zeker niet blijven.

Hoe hebben andere landen op de Corona-crisis gereageerd?

Met de beschreven mix van uitstel van huurbetaling en verbod tot huuropzegging, vereenvoudigde sociale bijstand, hypotheekmoratorium en krediethulp voor woningcorporaties, ligt Duitsland op een lijn met veel andere Europese en Noord-Amerikaanse landen. Het Duitse Instituut voor Economisch onderzoek (DIW) telt 17 staten die huuropzeggingen en 13 die hypotheekbetalingen tijdens de crisis opgeschort hebben. Slechts zeven staten hebben een stopzetting van huurverhogingen ingesteld of gepland, steun voor huurders en verhuurders is maar bij vier landen in gang gezet (*4). In veel steden in de VS, maar ook in Spanje en Italië geldt bovendien een verbod op huisuitzettingen. In Duitsland ontbreekt een dergelijk verbod, ook al leggen veel kantongerechten voorlopig geen ontruimingsbevel meer op. Denemarken heeft staatshulp voor ondernemingen toegezegd, die tijdens de crisis geen dividend of bonus uitbetalen en hun hoofdkantoor niet in een belastingparadijs gevestigd hebben.

Spanje dat al vanaf 2008 door een felle vastgoedcrisis werd getroffen, reageerde qua omvang en middelen hetzelfde als Duitsland op de Covid-19-pandemie. Huisuitzettingen zijn daar voor huur- en eigen woningen opgeschort, huurders krijgen renteloze microkredieten en hebben het recht, de huurbetaling te halveren of helemaal op te schorten, als hun verhuurder een groot onroerendgoedbezitter is met minstens acht huurwoningen, ze moeten dan later wel de achterstand volledig betalen. De maatregel geldt niet voor kleine verhuurders. Omdat de crisis Spanje harder heeft getroffen dan Duitsland, en er daar nauwelijks wettelijke bescherming voor huurders is, en de regering de huurders feitelijk aanbiedt om schulden te maken om de crisis door te komen (*5), hebben ongeveer 200 organisaties en huurdersverenigingen op 1 april een huurstaking uitgeroepen, waaraan ongeveer 1.000 huishoudens deelnamen (*6).

Huurschulden en de gevaren van een toekomstige uitzettingsgolf

Ook in Duitsland dreigt voor veel huurders de schuldenval. Terwijl tot nu toe vooral zakelijke huurders zoals culturele instellingen, restaurants en cafés, kleine winkels, kinderdagverblijven of kapsalons hun huurbetalingen uitstelden, konden veel huurders de huur voor april nog betalen. Maar een groot deel van de huurders heeft ondanks inkomensverlies geen aanspraak op de verruimde bijstandsuitkering. De schuldenval dreigt, want ze moeten hun huurschulden – de dikwijls hoge huur - volledig en met rente terugbetalen.

Als – zoals na de financiële crisis 2007/2008 - het naar beleggingsmogelijkheden zoekende overtollige kapitaal na de Corona-pandemie weer naar de vastgoedmarkt vloeit, krijgen huurders met een dubbele bedreiging te maken: Allereerst kunnen de huren weer stijgen, terwijl ze aan de andere kant ook nog bovenop de toch al hoge huren hun huurschulden moeten terugbetalen. Daarmee dreigt een toekomstige uitzettingsgolf, bij woningen en werkruimtes. We moeten een toekomstige golf van huuropzeggingen en de daarmee gepaard gaande nieuwe uitzettingsgolf van huurders en kleine beroepsbeoefenaren beslist verhinderen.

De geldende huurschuldenregeling kan de dreigende verscherping van de huurcrisis niet oplossen. Maar zelfs bij het doel om huurders tijd te geven, schiet ze tekort. Omdat de corona-crisis in juli 2020 niet is overwonnen, moet de regeling tot de hele tijdsduur van de pandemie uitgebreid worden. Daar komt nog bij dat huuropzeggingen op andere gronden, zoals het opeisen van de huurwoning voor ‘eigen gebruik’, nog steeds mogelijk zijn. In tijden, waarin het belangrijkste advies ‘Blijf thuis!’ luidt, mag niemand zijn onderkomen verliezen. Daarom moet iedere vorm van opzegging uitgesloten worden, en daarom zijn ook huisuitzettingen onverantwoord. Ze moeten wettelijk opgeschort worden. Anders dan nu is bepaald, moeten huurders hun woonrecht behouden bij huurschulden, net zoals water, energie- en telefoniebedrijven ondanks schulden hun leveringsplicht moeten nakomen. Zo zou bij huurschulden geen rente in rekening moeten worden gebracht, en zouden huurders moeten worden beschermd tegen betalingsaanmaningen en mogelijke beslagleggingen.

Om misbruik uit te sluiten, moet de toegang tot betalingsuitstel en huurschuldenkwijtschelding aangescherpt worden. De voorbeelden Adidas, Deichman of

H & M lieten zien, dat ook financieel sterke huurders van bedrijfsruimtes van de geldende regeling kunnen profiteren. Om dat te vermijden, zouden huurders van bedrijfsruimtes die aanspraak willen maken op de huuruitstelregeling – net als bij de noodhulp – beëdigde verklaring moeten verstrekken, waarin ze verklaren dat de gevolgen van de crisis hun economisch voortbestaan bedreigt en dat ze tijdens de crisis afzien van winst- en dividenduitkeringen en bestuursbonussen.

Daklozen krijgen de gevolgen van de crisis op meerdere manieren over zich heen. Door de contactverboden en uitgaansbeperkingen vallen niet alleen hun weinige inkomensmogelijkheden weg. De beide belangrijkste aanbevelingen tijdens de crisis: ‘Blijf thuis’ en ‘Houd afstand’, zijn voor de daklozen, maar ook voor de vele vluchtelingen, gewoonweg niet te realiseren. De centrale onderkomens zouden daarom moeten worden gesloten en daklozen en vluchtelingen zouden in plaats daarvan ondergebracht moeten worden in leegstaande vakantie- of Airbnb-woningen of tijdelijk in hotels. Enkele gemeentes zijn daar al mee begonnen, maar ze hebben daarvoor financiële ondersteuning van de deelstaten nodig en namens de deelstaten ook de benodigde juridische bevoegdheden, om zo nodig beslag te kunnen leggen op passende huisvesting.

De vastgoedsector eist: winsten privatiseren en verliezen socialiseren.

De vastgoedsector is met de huidige maatregelen niet tevreden, integendeel: Hun lobbygroepen hebben met veel ophef gereageerd op het zogenaamde ‘huurmoratorium’ en samen met de CDU en CSU een afzwakking van de maatregelen bereikt. Veel verhuurders geven de voorkeur aan vrijwillige en ‘individuele’ oplossingen als de huurders om uitstel van huurbetaling vragen. Enkele woningcorporaties hebben bekend gemaakt dat ze de huren verhogen, en net als Deutsche Wohnen een 30-miljoen-euro-‘steunfonds’ (met onbekend doel) op willen zetten (*7).

Door de mogelijkheden voor huuruitstel hebben verhuurders weliswaar op termijn geen verliezen, maar ze kunnen door de tijdelijk dalende inkomsten, in de problemen komen. Want de lopende uitgaven voor bedrijfskosten, personeel, onderhoud etc. blijven doorgaan. Vooral kleine verhuurders, met verantwoorde huren, zoals gemeentelijke of coöperatieve woningcorporaties kunnen zo binnen twee tot drie maanden failliet raken.

Tegen deze achtergrond heeft de GdW (*8), de grootste vastgoedsector organisatie in Duitsland, al midden maart gepleit voor een zogenaamd ‘zeker-wonen-fonds’ (*9). Maar dat zou men eigenlijk ‘zekere-huurinkomsten-fonds’ moeten noemen. Huurders zouden er renteloze leningen kunnen krijgen, om hun volle huur te kunnen betalen. De kredieten zou men indien nodig met later toegekende huursubsidie-uitkeringen kunnen verrekenen en in noodgevallen (dreigend faillissement, langdurige werkloosheid) ook in een gift omzetten. Zo zouden faillissementen van verhuurders en de daaruit voortvloeiende ‘kettingreacties’ voorkomen worden, maar ook huurders voor een grote schuldenberg beschermd worden. Helaas heeft de Duitse huurdersbond (DMB) zich laten overhalen om zich bij deze eenzijdig bedrijfsvriendelijke eisen aan te sluiten, ook al eiste de DMB wel, dat de ondersteuning alleen bedoeld was voor verhuurders met financiële moeilijkheden (*10). Daarnaast zou de huursubsidie een groot deel van de crisiskosten opvangen, op kosten van de overheid.

De vraag wie de crisiskosten betaalt, wordt zo door de vastgoedlobby beantwoord met: de huurders en de staat. Met een dergelijk fonds worden de huurinkomsten gegarandeerd, terwijl de huurders schulden moeten maken tenzij de staat bijspringt. Terwijl de huurders hun behoeftigheid moeten aantonen, mag de redelijkheid van de huurhoogte of de financiële positie van de verhuurders daarbij geen rol spelen. Verhuurders en woningcorporaties, die jarenlang van stijgende huren hebben geprofiteerd, kunnen echter doorgaan met winsten maken, desnoods op kosten van de overheid. Dat geldt ook voor de grote woningverhuurconcerns, die wegens hun harde huurverhogingsbeleid al jaren terecht veel kritiek krijgen. Geen enkel groot woningverhuurconcern wil afstand doen van de gebruikelijke dividenduitkeringen, die ook dit jaar weer opmerkelijk hoog waren. Die concerns publieke subsidies toe te kennen, zou niet alleen een verkwisting van belastinggelden zijn, maar ook uiterst onrechtvaardig. De Bondsregering stelt zich nog terughoudend op tegenover een dergelijke fondsoplossing. De effecten van de tot dusverre genomen maatregelen worden afgewacht, midden mei wordt dan in een ‘Woningskredietraad’ met de organisaties van de vastgoedsector en de huurdersbond overlegd over verdere stappen. Mede gelet op de samenstelling is te verwachten dat daar de vraag wie de kosten betaalt niet gesteld gaat worden.

De dreigende sociale catastrofe afwenden: Crisishuur en steunfonds

De huidige maatregelen lossen de problemen niet op, maar schuiven ze door naar de toekomst. Zonder aanvullende stappen dreigt in het jaar 2020 een nieuwe uitzettingsgolf, die het aangezicht van veel steden zal veranderen. Verdere stappen zoals die nu door de vastgoedlobby worden gestimuleerd, moeten de crisiskosten op de staat en de huurders afwentelen, terwijl ze verhuurders ongeacht hun financiële situatie de volledige huur garanderen. Om te voorkomen dat de Corona-epidemie als brandversneller gaat fungeren bij de zich al jaren intensiverende huurcrisis en de daarmee verbonden herverdeling van onderen naar boven, moet de huurpolitiek in crisistijd aan drie voorwaarden voldoen: Woningverlies verhinderen, de cisiskosten eerlijk verdelen en hoge huren en private winsten niet subsidiëren.

Door invoering van een crisishuur voldoet men aan de drie genoemde voorwaarden. Wie door Corona-omstandigheden inkomensverlies lijdt, moet de huur kunnen halveren, zolang de maatregelen tot indamming van de Corona-epidemie en de daarbij behorende ernstige economische gevolgen voortduren. Een dergelijke wettelijke huurverlaging zou het grootste deel van de door de crisis getroffen huurders efficiënt en onbureaucratisch helpen.

Om verhuurders die al een lage huur in rekening brachten niet te bestraffen, zou een ondergrens voor de crisishuur moeten gelden, die echter duidelijk onder het huurgemiddelde moet liggen, omdat ook veel inkomens onder dat niveau vallen. De crisishuur halveert dus de huur, maar maximaal tot de hoogte van twee derde van de plaatselijk gebruikelijke vergelijkbare huur voor de betreffende woning. Een woning met een kale huurprijs van twaalf euro per vierkante meter (met een huurprijsnorm van zeven euro per vierkante meter) mag dus naar zes euro worden verlaagd. Echter een woning die voor de huurprijsnorm van zeven euro per vierkante meter verhuurd wordt, mag maar tot vijf euro dalen, in plaats van 3,50 euro.

De crisishuur moet ook verhinderen, dat hoge huren voor mensen die door de Corona-omstandigheden aangewezen zijn op Hartz-IV (bijstand, vert.) of huursubsidie, volledig worden gesubsidieerd door de overheid. In plaats daarvan ontvangen verhuurders slechts de crisishuur en dragen zo bij aan de crisiskosten.

Rond twee derde van alle huurwoningen wordt door privéeigenaren verhuurd, bijna 20 procent door gemeentelijke of coöperatieve woningcorporaties, en rond 13 procent, ofwel ongeveer 2,9 miljoen woningen, door private woningverhuurbedrijven (gegevens van 2011). Een groot deel van de woningverhuurbedrijven verhuurt woningen die van investeerders zijn of van grote beursgenoteerde concerns, die gelet op hun hoge winsten van de laatste jaren nauwelijks op overheidshulp zijn aangewezen. Maar ook niet iedere privéverhuurder heeft staatshulp nodig om te overleven. Een groot deel van die woningen zijn van de rijkste tien procent. Veel woningcorporaties hebben voldoende reserves opgebouwd, waarmee ze de met de crisis verbonden tijdelijke betalingsachterstanden kunnen opvangen.

Toch zullen er ook schrijnende gevallen zijn: gemeentelijke of coöperatieve woningcorporaties, kleine verhuurders, die op de huurinkomsten zijn aangewezen om in hun levensonderhoud te voorzien, woningverhuurders die niet op winst georiënteerd zijn, die nauwelijks of geen reserves kunnen opbouwen. Voor die gevallen, waarbij de huuruitval een echte financiële bedreiging is, moet er een ondersteuningsfonds komen, die verhuurders met langlopende renteloze leningen helpt bij hun liquiditeitstekort. Voor bijzondere noodgevallen, bijvoorbeeld aannemers of zelfstandige fysiotherapeuten, die in de loop van hun beroepsleven een of twee woningen voor hun oudedagsvoorziening hebben gekocht en nu als gepensioneerde daarvan moeten leven, moeten er ook subsidies komen, die het verschil naar de volle huur dekken. Ondernemingen die verhuren moeten echter geen steun krijgen, als ze dividenden of bonussen uitbetalen, aandelen inkopen of hun zetel in belastingparadijzen hebben, zoals Denemarken dat doet.

De crisishuur, aangevuld met een ondersteuningsfonds voor verhuurders die daarvoor in aanmerking komen, zou het overgrote deel van de door de Corona-crisis getroffen huurders efficiënt ontlasten, de overheidssubsidies in de vorm van sociale uitkeringen en specifieke hulp voor verhuurders begrenzen, en op die manier een eerlijke lastenverdeling tussen huurders en verhuurders herstellen, zonder woningbezitters te ruïneren. De daarmee verbonden inbreuken in de bestaande huurovereenkomsten en dus in de eigendomsrechten van de verhuurders zijn grondwettelijk ongetwijfeld delicaat. De bijdrage van de verhuurders aan de crisiskosten, ze missen tijdelijk de helft van hun huurinkomsten, is echter acceptabel gelet op de dreigende sociale gevolgen van alleen maar uitstel van huurbetaling. Dat enkele huurders, die geen recht hebben op bijstand of een toereikende huursubsidie ontvangen, en waarvan de huur ook na verlaging te hoog is, nog steeds schulden moeten maken, wordt zo een uitzondering in plaats van de regel.

De crisis als de eerste stap naar een niet-winstgeoriënteerde woningsector

Sinds de laatste grote economische crisis na de financiële crash van 2007/2008 kwam Duitsland in een ongekende vastgoedboom terecht. Veel vastgoedeigenaren, – en privéverhuurders, woningcorporaties en investeerders - hebben geprofiteerd van de stijgende huren en vastgoedprijzen, op kosten van de huurders, die een steeds hoger deel van hun gezinsinkomen aan de huur moesten besteden. Analisten van de Deutsche Bank gaan er nu al vanuit dat vermogenden na de Corona-crisis hun geld weer in vastgoed beleggen, en dat de boom daardoor ononderbroken verdergaat. De vermogensbeheerder Blackrock heeft zich daarop al voorbereid en een miljardenfonds opgezet voor een koopjesjacht op de door de crisis geplaagde vastgoedmarkt in Europa. Het grootste woningverhuurconcern in Duitsland, de beursgenoteerde Vonovia SE, overweegt opnieuw een overname van het tweede grootste woningverhuurconcern, het Deutsche Wohnen SE, om zich voor te bereiden op de te verwachten vastgoed-rally na het einde van de crisis.

Daarom moeten nu al de voorbereidingen worden getroffen, om de economische gevolgen van de Corona-crisis op te vangen. Daar hoort een huurbegrenzing bij voor alle deelstaten, om nieuwe huurstijgingen te verhinderen en heel hoge huren blijvend te verlagen. Bovendien is een opzet nodig van nieuwe sociale woonvoorzieningen en een woningbouwprogramma naar Weens voorbeeld, waar jaarlijks, voor een periode van tien jaar, tien miljard euro wordt geïnvesteerd in de bouw, aankoop en sociaalecologische sanering van non-profit en duurzame woningen (*11). De huurbegrenzing en de huurverlagingen vormen samen met investeringen in de non-profit woningsector met duurzame woningen een gunstig conjunctuurprogramma, en zijn ook een duurzame bijdrage aan de oplossing van de woningcrisis en het voorkomen van sociale onrechtvaardigheden in toekomstige crisissen.

Een verdere bijdrage kan zijn om de woningen van de grote woningverhuurconcerns gemeenschappelijk bezit te maken. Het ondernemingsmodel van die concerns berust vooral op het verhogen van de huurinkomsten van geschikte woningen die voorheen uit de non-profit of gesubsidieerde sector afkomstig zijn en de zo behaalde winsten als relatief hoge dividenden uit te keren. Aan dat model willen ze ook in de crisistijd vasthouden. Mochten concerns als Vonovia, Deutsche Wohnen, LEG, Akelius, Grand City, of Pears Global ondanks hoge reserves tijdens de crisis toch liquiditeitstekorten krijgen, dan moet staatshulp voor investeerders en beursgenoteerde woningverhuurbedrijven alleen maar in de vorm van nationalisering worden verstrekt. De op die manier overgenomen woningen kunnen dan na de crisis in de Neue Wohnungsgemeinnützigkeit (*12) worden ondergebracht, waardoor ze definitief als betaalbare woonruimte beschikbaar blijven.

Armin Kuhn woont in Berlijn, werkt als beleidsmedewerker woon- en huurpolitiek voor de Bondsdagfractie van DIE LINKE en zet zich in voor de beweging ‘Stadt von Unten’ (Stad van Onderop).

Noten:

(*1) Zie de verklaring «Schutz vor Corona braucht ein Zuhause» van de landelijke coalitie «Aktionsbündnis gegen Verdrängung und Mietenwahnsinn», https://www.housing-action-day.net/index.php/2020/03/17/schutz-vor-corona-braucht-ein-zuhause/, 17.03.2020,; Persbericht van het Actiecoalitie «Wohnen ist Menschenrecht!», https://menschenrecht-wohnen.org/blog/verschiebung-des-bundesweiten-aktionstages/, 17.03.2020; de Open Brief van wetenschapper* over de huisvestingsvraag in tijden van Corona «Immobilienwirtschaft an den Kosten der Corona-Krise beteiligen», https://zeitschrift-suburban.de/sys/index.php/suburban/announcement/view/72, 27.03.2020;

(*2) Zie het voorstel «Soforthilfeprogramm für Mieter*innen, Wohnungslose und Kleineigentümer*innen», https://www.caren-lay.de/de/article/1506.soforthilfeprogramm-f%C3%Bcr-mieter-innen-wohnungslose-und-kleineigent%C3%Bcmer-innen.html, 17.03.2020, en het besluit van het partijbestuur van DIE LINKE., «Solidarisch aus der Krise. Menschen vor Profite!», https://www.die-linke.de/fileadmin/download/themen/Gesundheit_und_Pflege/20200402_PV-Beschluss_2020053.pdf, 28.03.2020.

(*3) Voor een overzicht en verdere eisen zie Knut Unger, Das Recht auf Wohnen in Zeiten der Pandemie, https://www.rosalux.de/news/id/41847/das-recht-auf-wohnung-in-zeiten-der-pandemie, 27.03.2020.

(*4) Konstantin A. Kholodilin, Wohnungspolitik in Zeiten der Corona-Krise weltweit: Herausforderungen und Lösungen, DIW aktuell 29/2020, https://www.diw.de/de/diw_01.c.745933.de/publikationen/diw_aktuell/2020_0029/wohnungspolitik_in_zeiten_der_corona-krise_weltweit__herausforderungen_und_loesungen.html, 02.04.2020.

(*6) Ralf Streck, «Mietenstreik wegen Coronavirus in Spanien», Telepolis, https://www.heise.de/tp/features/Mietenstreik-wegen-Coronavirus-in-Spanien-4694332.html, 01.04.2020.

(*7) Plattform kritischer ImmobilienaktionärInnen, «Reaktionen der Wohnungskonzerne auf die Corona-Krise», mieteraktionärin.de/reaktionen-der-konzene-auf-die-corona-krise, 28.03.2020.

(*8) Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW)

(*9) Persverklaring van de ondernemersbond van woningbedrijven (Presseerklärung des Gesamtverbands der deutschen Wohnungswirtschaf)t, https://www.gdw.de/pressecenter/pressemeldungen/dmb-und-gdw-fordern-einen-sicher-wohnen-fonds-solidarisch-in-krisenzeiten/, 18.03.2020.

(*10) Duitse huurdersbond, «Einrichtung eines `Sicher-Wohnen-Fonds´ zur Vermeidung von COVID-19-bedingten Mietausfällen», https://www.mieterbund.de/startseite/news/article/55933-dmb-richtet-appell-zur-einrichtung-eines-sicher-wohnen-fonds-an-den-deutschen-bundestag.html, 16.04.2020.

(*11) Armin Kuhn, Caren Lay, «Keine soziale Wohnungspolitik ohne Neubau», RLS-Standpunkt 2/2019,https://www.rosalux.de/publikation/id/40050/keine-soziale-wohnungspolitik-ohne-neubau, Februar 2019.

(*12) Het begrip Neue Wohnungsgemeinnützigkeit (iets als ‚woningbouw voor algmeen nut‘) is lastig te vertalen. Meer over het debat rond de Neue Wohnungsgemeinnützigkeit bij: Andrej Holm, Sabine Horlitz, Inga Jensen, Neue Wohnungsgemeinnützigkeit, https://www.rosalux.de/publikation/id/37380/neue-wohnungsgemeinnuetzigkeit/, Mei 2017.